Ook in deze donkere tijden komt het gelukkig zo nu en dan voor dat het bange hart een beetje verlichting ondervindt door iets onverwachts. Voor normale mensen kan dat een fijne ervaring met de partner zijn, of een mooie vakantie, maar voor de civielrechtelijke vakidioot volstaat soms zelfs een uitstapje op de vrijdagmiddag naar rechtspraak.nl. Op 7 maart 2025 trof ik daar zomaar een mooie conclusie van Ruth de Bock aan in een zaak die volgens mij een heuse klassieker kan worden (ECLI:NL:PHR:2025:304). Waar gaat het om?
Op 22 december 2016 wordt in de gemeente Oirschot, Noord-Brabant, een woning gekocht die in de nabijheid van een veehouderij staat. De verkopers hadden zich in de jaren daarvoor tevergeefs verzet tegen de afgifte van diverse vergunningen aan de desbetreffende veehouder, die op zijn perceel een zogeheten megastal voor 19.000 biggen wilde vestigen, maar zij maken van de uiteindelijk onherroepelijk verkregen vergunningen geen melding aan de kopers. Die laten de woning per peildatum van 30 december 2016 taxeren op € 670.000, waarbij met de mogelijke komst van een megastal geen rekening is gehouden. Vlak daarvoor heeft de veehouder verzocht om de verleende vergunningen om te mogen zetten naar een (nieuwe) vergunning voor 15.168 biggen en 870 vleesvarkens, waartegen de verkopers in februari 2017, via een machtiging aan een buurtgenoot, in het geweer komen door het indienen van zienswijzen. Op 1 september 2017 wordt de woning geleverd, nog steeds zonder dat de verkopers iets hebben gemeld over de ontwikkelingen met betrekking tot de megastal. Vlak daarna komt een en ander uit en de kopers laten een nieuw taxatierapport opstellen, dat uitkomt op een waarde van € 485.000. De kopers starten een procedure tegen de verkopers om dat verschil, door hen begroot op € 190.000, vergoed te krijgen. Zij beroepen zich daarbij primair op wanprestatie, subsidiair op dwaling, en meer subsidiair op onrechtmatige daad.
Een paar maanden voordat de rechtbank einduitspraak doet, verkoopt de veehouder zijn perceel met opstallen aan de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, in welke overeenkomst de veehouder zich verplicht om zijn bedrijf te beëindigen en om alle vergunningen in te (laten) trekken. In haar eindvonnis van 5 oktober 2022 wijst de rechtbank er dan ook op dat het gevreesde verslechterde leefklimaat (de realisering van een megastal) dus definitief niet meer zal ontstaan. Daarom is de onjuiste voorstelling die kopers aan hun dwalingsvordering ten grondslag legden, niet meer aan de orde, zodat de vordering op grond van dwaling niet kan slagen. Nu zich voorts geen schade meer kan voordoen, kan de rechtbank de gestelde onrechtmatige daad in het midden laten. De rechtbank wijst alle vorderingen van de kopers af. In hoger beroep honoreert het hof wel het beroep van de kopers op dwaling (en oordeelt dat de kopers zonder dwaling de woning tegen een lager bedrag zouden hebben gekocht), maar wijst de vordering tot vergoeding van nadeel af, omdat er geen nadeel meer is, net zoals de vordering tot schadevergoeding, omdat er geen schade meer is.
Ik weet niet hoe het u vergaat als u dit tot u heeft genomen. Ik vroeg het een aantal kantoorgenoten en die vonden het bepaald lastig om tot een andere conclusie te komen dan deze oordelen van beide feitenrechters. Ruth de Bock heeft er echter weinig moeite mee om de principale cassatieklachten van de kopers gegrond te achten. Die houden onder meer in dat het hof art. 6:230 BW (vergoeding van nadeel bij dwaling) niet juist heeft toegepast en dat het hof heeft miskend dat de verkopers niet mogen profiteren van het eigen onrechtmatig handelen (de regel ‘ex turpi causa non oritur actio’), terwijl de overige cassatieklachten in diverse toonaarden tot uitgangspunt nemen dat het hof ten onrechte, althans op onbegrijpelijke wijze, heeft aangenomen dat de gevolgen van de verkoop door de veehouder aan Ruimte voor Ruimte in causaal verband zouden staan met de dwaling van de kopers. Ruth de Bock legt de vinger op de zere plek: ‘Ervan uitgaande dat de kopers zonder de dwaling de woning inderdaad tegen een lagere prijs zouden hebben verkregen, zou de latere waardevermeerdering van de woning door de koopovereenkomst tussen de [veehouder] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte aan de kopers ten goede zijn gekomen. Die omstandigheid staat echter geheel los van de totstandkoming van de koopovereenkomst en de dwaling waaronder deze tot stand is gekomen. Deze omstandigheid kan dan ook niet afdoen aan het gegeven dat de kopers zonder dwaling de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht. Niet valt in te zien dat de latere waardevermeerdering van de woning – die niet in causaal verband staat met de dwaling – het eerdere nadeel van de kopers zou opheffen of compenseren.’
Met andere woorden: het verwijzingshof zal, als de Hoge Raad zijn A-G volgt, de gevorderde waardevermindering van de woning ad € 190.000 alsnog toewijzen. De later ontstane waardevermeerdering vloeit gewoon in de portemonnee van de kopers. Maar daar is wel een interessant soort paradigmawisseling voor nodig ten opzichte van het ex nunc-toetsingskader dat rechtbank en hof hanteerden. Bij mij vielen de schellen pas van de ogen bij het lezen van de bovenstaande overweging van De Bock. Waarmee op deze dag waarop het overlijden van Rob de Nijs is herdacht, bijna om de hoek in het De la Mar in Amsterdam, mijn Nederlandse hart eventjes iets minder bang werd. Want soms schijnt dan toch het recht, hoe lichtjes ook, in de duisternis.
Dit Vooraf is gepubliceerd in NJB 2025/636, afl. 12
Afbeelding: ©istock
